マンションを売却して利益を得た場合は、所得税や住民税を納めなければなりません。しかしマイホームを売却した場合、所定の条件を満たすと3,000万円までの利益が非課税となります。本記事では、マンション売却時の利益の計算方法や、3,000万円の特別控除制度について分かりやすく解説します。
マンション売却時に譲渡所得が発生したときは所得税や住民税を納める
マンションを売却したときに利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税と住民税、復興特別所得税が課税されます。譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 – 譲渡費用 – 取得費用 – 特別控除額
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内容 |
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| 譲渡収入金額 | マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金 |
| 譲渡費用 |
マンション売却の諸費用
（不動産会社に支払った仲介手数料・印紙税・登録免許税） |
| 取得費用 |
マンションの購入代金から減価償却累計費を差し引いた金額
+購入時の仲介手数料+設備費 ※減価償却費累計費とは経年劣化によって低下したと考えられる建物の価値 |
譲渡所得が短期譲渡所得か長期譲渡所得かは、マンションの所有年数によって決まります。
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 |
39.630%
（所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％） |
| 5年超 | 長期譲渡所得 |
20.315%
（所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％） |
よって、所有期間が5年以下のときに売却して譲渡所得が発生したときのほうが、税率が高くなって税負担が増えます。
マンションを売却して発生した譲渡所得に対して所得税や住民税復興特別所得税が課税される
譲渡所得に課税される税金の税率はマンションの所有期間が5年以下か5年超かで異なる
居住していたマンションを売却すると「3,000万円の特別控除」を適用できる
マンション売却時に譲渡所得が発生した場合、所定の条件を満たすと「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円の特別控除）を適用できます。
3,000万円の特別控除とは、マンションの売却によって発生した譲渡所得を最大で3,000万円まで控除してくれる制度です。
例えば、マンションの売却2,000万円の譲渡所得が発生した場合、3,000万円の特別控除が適用されると譲渡所得が0円となり、所得税や住民税を納める必要はありません。
3,000万円の特別控除を受けるための条件
3,000万円の特別控除を受けられる条件は、以下の通りです。
- 自分が住んでいる住宅を売却する
- 以前に住んでいた住宅の場合、住まなくなった日が属する3年目の12月31日までに売却する
- 住宅を売却した年の前年と前々年に3,000万円の特別控除や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていない
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
3,000万円の特別控除は、原則としてマイホームを売却したときに適用されます。
投資用のマンションや保養目的の別荘などを売却しても、3,000万円の特別控除を受けられません。
3,000万円の特別控除を適用したケースをシミュレーション
ここで、3,000万円の特別控除を利用した場合の譲渡所得や税額を、以下の条件でシミュレーションします。
- 購入時の価格：4,000万（土地2,000万円、建物2,000万円）
- 売却時の価格：5,000万
- 所有期間：8年
- 譲渡費用：300万円
- 購入時の諸費用：250万円
- 売却するマンションの構造：鉄筋コンクリート造
- 鉄筋コンクリート造の償却率：0.015※償却率は国税庁のサイトで確認できます
最初に、取得費用を求めるための減価償却費を定額法で計算します。
減価償却費（定額法）＝建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
＝2,000万 × 0.9 × 0.015 × 8年
＝216万円
よって取得費用は、以下の通りです。
取得費用＝購入時の価格－減価償却費用－購入時の諸費用
＝4,000万円－216万円－250万円
＝3,534万円
次に、譲渡所得を計算します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － 譲渡費用 － 取得費用
＝5,000万－300万円－3,534万円
＝1,166万円
3,000万円の特別控除が適用されると、計算結果の1,116万円から3,000万円が控除されて譲渡所得が0円となり所得税や住民税、復興特別所得税は課税されません。
居住していたマンションを売却した場合、所定の条件を満たすと3,000万円までの譲渡所得が非課税となる
住宅ローン控除と併用できる？相続時はどうなる？3,000万円控除の注意点
3,000万円の特別控除は、ここでご紹介する2点に注意が必要です。
1.住宅ローン控除と併用できない
住宅ローン控除とは、年末時点における借入残高の1%の金額を所得税や住民税から控除してもらえる制度です。控除期間は最大10年ですが、所定の要件を満たすと13年に延長されます（2020年10月現在）。
住み替え先のマンションに入居した年と前年、前々年に、3,000万円の特別控除を適用していると、住宅ローン控除は受けられません。
3,000万円の特別控除と住宅ローン控除の両方を適用できる場合、より高い節税効果が期待できる方を選択しましょう。
2.売却のタイミングによって適用できない場合がある
3,000万円の特別控除を適用するためには、居住していた住宅を売却するか、居住しなくなった日から3年が経過した年の年末までに住宅を売却しなければなりません。
例えば、子どもが父親から相続した住宅を売却する場合、父親の生前に子どもが同居していると3,000万円の特別控除を適用できますが、別居していた場合は適用できません。
また所有者が老人ホームに入居している場合、自宅をいつでも帰れるような状態にしていても、居住用の財産と認められず3,000万円の特別控除を適用できないケースがあるのです。
3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できない
マンションを売却するタイミングによっては3,000万円の特別控除を利用できない
3,000万円特別控除を適用するために確定申告が必要！流れと必要書類を解説
マンションを売却して譲渡所得が発生した場合や、3,000万円の特別控除を受ける場合は確定申告が必要です。確定申告とは年間の所得に対する所得税を計算して、税務署（国）に申告・納税する手続きです。
会社員や公務員の給与所得者は、勤務先が毎月の給与から所得税を天引きし、年末調整で正しい税額に精算して、従業員の代わりに所得税を納めてくれます。
しかし、マンションの売却によって発生した譲渡所得に対する所得税は、年末調整では精算できません。3,000万円の特別控除のような特例も年末調整では申告できないため、自分自身で確定申告をする必要があります。
確定申告の流れ
確定申告は、マンションを売却した翌年の2月中旬〜3月中旬にする必要があります。確定申告の流れは、以下の通りです。
確定申告は、税務署へ書類を持参はまたは郵送する他に、e-Taxを利用すると、手続きをオンライン上で完結できます。
例年、確定申告の時期は税務署が混み合うため、書類の記入方法や申告方法などで不明点がある場合は早めに問合せましょう。
確定申告に必要な書類
3,000万円の特別控除を適用する際に、必要な確定申告の書類は以下の通りです。
確定申告書は、最寄りの税務署や国税庁のホームページで入手できます。また国税庁のホームページ内にある「確定申告書作成コーナー」を利用すると、給与所得の源泉徴収票のような書類をもとに必要項目を入力するだけで、簡単に確定申告書を作成可能です。
譲渡所得の内訳書を作成する際は、ご自身で譲渡所得を計算する必要があるため、マンションの売買契約書や諸費用の領収書などを準備しましょう。
またマンションの売買契約が成立する前日の時点で、売主の現住所と売却したマンションの住所が異なる場合、以下のような売却したマンションに住んでいたことを証明する書類が必要です。
3,000万円の特別控除を受ける場合は必要書類を揃えたうえで確定申告が必要
まとめ
- 居住していたマンションを売却した場合「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用すると3,000万円までの譲渡所得が非課税となる
- 3,000万円の特別控除を受けられるのは、住んでいたマンションを売却する場合や住まなくなってから一定期間内にマンションを売却した場合
- 3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できない
- マンション売却時に譲渡所得が発生した場合や3,000万円特別控除を適用する場合は、マンションを売却した翌年に確定申告が必要
居住していたマンションを売却するときは、よほどの利益が発声しない限り、所得税や住民税の負担を心配する必要はないといえます。信頼できる不動産会社を探して、できるだけ高値で売却しましょう。
