結婚後に共有名義でマンションを所有していた場合、他の資産と同じように財産分与をしなくてはなりません。一番簡潔な方法としては、所有しているマンションを売却して現金化し、現金を平等に分ける方法です。しかし、売却せずにどちらかが譲り受ける場合に関しては、住宅ローンの返済をし続けなくてはなりません。共有名義の場合、住宅ローンの返済をどちらがするのかについては、厄介な問題と言えるでしょう。離婚に伴う、共有名義の不動産への対処について注意するポイントをいくつか紹介します。

離婚時の財産分与とは

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた不動産などの財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することをいいます。

法律にも、離婚の際には、相手方に対し財産の分与を請求することができると定められています。

離婚を急いでしまうと、夫婦の財産について細かい取り決めをせずに、もらえるはずの財産をもらわないまま別れることになりがちなので注意が必要です。

法律上認められている権利ですので、しっかり取り決めをするようにしましょう。

では、実際に離婚後の財産分与の方法はどのように決まるのでしょうか。具体的に離婚した際の財産分与の方法について記載していきます。

離婚の財産分与の種類は３つ

離婚をした際の財産は原則すべて夫婦二人で平等に分与しなくてはいけないと法律で決まっています。

離婚後の財産分与には3つの種類があります。

清算的財産分与

離婚の財産分与の方法として、最もメインになる方法は清算的財産分与です。夫婦二人で平等に財産を分け合うことをいいます。清算的財産分与は、離婚原因がどちらにあるか等の問題ではなく、あくまで二人の財産を二人で分けるという考え方に基づくものです。そのため、清算的財産分与は、離婚原因を作ってしまった側である有責配偶者（離婚の原因を作った人）からの請求でも認められることになります。

扶養的財産分与

夫婦どちらかが生活をしていく上で経済的不安がある際に、収入の多い方から生活援助を目的として財産を分けることをいいます。要は、離婚をした場合に夫婦の片方が生活に困窮してしまうという事情がある場合に、その生計を補助するという扶養的な目的により財産が分与されることをいいます。

離婚の相手方が経済力に乏しい専業主婦（主夫）であったり、高齢・病気であったりする場合に認められることがあり、離婚後もその者を扶養するため一定額を定期的に支払うという方法が一般的にとられています。

慰謝料的財産分与

暴力や浮気などで精神的疾患を伴う方に、謝罪料として財産を譲ることをいいます。両方ともに金銭が問題になるものですから、慰謝料と財産分与を明確に区別せずにまとめて「財産分与」として請求をしたり、支払をすることがあります。この場合の財産分与は「慰謝料も含む」という意図があるので、慰謝料的財産分与と呼ばれているのです。

基本的に、離婚の際の財産分与としては、不動産は清算的財産分与に相当します。

浮気などのトラブルが原因で離婚に至ったり、自分で部屋を借りれなかったり、帰れる実家がなかったりした際には不動産を扶養的財産分与や慰謝料的財産分与として一方に譲るケースがありますので、詳しくは弁護士などに相談しましょう。

離婚の財産分与の対象になるもの＝共有財産かどうか

財産分与をする場合、財産分与の対象となるのかどうかを両者で確定させることが重要となります。

財産分与の対象となる部分を誤ってしますと、後になって「損をした」という結果になりかねず、取り返しがつかない場合もありますので注意して下さい。

そして、財産分与の対象となるかどうかについては、次のように考えられています。

共有財産か否かは、「財産の名義」によるのではなく、「実質的な判断」による。

婚姻中に夫婦の協力により形成され、維持されてきた財産であれば、名義ではなく、財産分与の対象である共有財産と判断がされるかどうかが重要なポイントになります。

夫婦の片方の名義になっている預貯金や車、有価証券、保険解約返戻金、退職金等、婚姻中に夫婦が協力して取得した財産といえるものは、財産分与の対象となりえます。夫婦が保有する財産のうち、婚姻中に取得された財産は、共有財産であることが推定されます。

財産分与の対象となる財産は、原則として「別居時」を基準に確定されます。そのため、離婚前であっても、別居後に取得された財産については、財産分与の対象にはならないと考えられています。これは、たとえ婚姻関係が継続していたとしても、別居後については夫婦が協力して得た財産とはいえないという考え方にもとづいています。

離婚の財産分与の注意点３選！

離婚をした際に、不動産が共有名義のものだった場合どのように、財産分与をするべきなのでしょうか。

前述した通り、共有名義でなくても、財産分与の対象になり得る場合がありますので、まずは財産分与の対象になるか否かを確認することが最も重要なポイントです。

一番簡潔で後腐れないのは現金化して綺麗に平等に分けることです。

しかし、どうしても売却したくない理由がある場合もあるでしょう。

離婚して不動産の財産分与を考えるに当たってまず、最初にするべきことは、住宅ローンの残額がどれほどあるのかを調べることです。

残りがわずかなのであれば、思い切って完済して残った資産を財産分与すれば良いでしょう。しかし、残額が一括返済できないような額の場合は、しっかりと手続きをしておかないと大変なことになります。

後から話し合って決めることも不可能に近いですし、二人のものとして所有し続けることはできないため、どちらか一方の所有物とする必要があります。離婚の際に不動産が共有名義だったときに気をつけるべきポイントを紹介します。

財産分与にかかる費用を確認

財産分与の際に、共有名義であった不動産を財産分与する際に、共有名義をどちらか一方の名義に変更する場合には、手続きの中で必要になる税金がいくつかあるので、押さえておきましょう。

登録免許税の費用

登録免許税は財産分与の際に共有名義をどちらか一方の名義に変更した際に必ずかかる税金です。登記の名義を変更するのにかかる税金なので、例外なく、支払わなければいけません。

譲渡所得税の費用

財産分与のタイミングの時価が不動産を取得したときよりも高かった場合に差額分の利益に対しては、譲渡所得税がかかります。しかし、不動産を譲り受けた方が自分で住み続ける場合には3,000万円までは課税対象から外せる特別控除となります。

贈与税/不動産所得税の費用

相続税の節税を目的として離婚したことが発覚した際には支払う義務が発生します。

上記の税金以外にも、不動産を譲り受けた場合には将来的に固定資産税の支払いが発生するため、注意するようにしましょう。

住宅ローンを返済する

仮に離婚後に、マンションや戸建等の不動産を売る際には、儲けた利益を住宅ローンの返済に充てて、完済させることが最優先となります。

住宅ローンを完済してもなお、お金が手元に残るのであれば、不動産売却に伴い発生する譲渡所得税の支払いに当てましょう。

全て綺麗にすることで、後々のトラブルを避けることができます。

利益で住宅ローンが完済できない

不動産を売却をして得た利益で住宅ローンの完済ができない場合であっても、住宅ローンの支払いはしなくてはなりません。

離婚後も夫婦で支払うことはできますが、どちらかが再婚してしまったり、険悪な仲になって離婚していたりする場合には正直難しいでしょう。

そこで、売却による利益で住宅ローンが完済できな場合は、どちらかが住み続けながら、住宅ローンを支払い続ける選択肢を考えてみることをおすすめします。しかし、注意しなければならないのがやはりローンの返済。

住み続ける人が住宅ローンの支払いをしっかりとできれば良いのですが、住宅ローンの返済も共有名義でしている場合、「自分はもう住んでもいないから関係ない」と思っていても、支払い義務は発生しています。

逆に、住んでいない人が住宅ローンの支払いをしている場合、ある日、突然競売に出されてしまい、強制退去を強いられるなんてことにもなり兼ねません。

そのため、住宅ローンの名義については離婚時に最も慎重に考えなければいけないポイントとなるでしょう。

住宅ローンの完済ができない場合は名義変更をする

住宅ローンの完済ができない場合に注目したいのが住宅ローンの名義です。

単に「名義変更をするだけ」という問題でもないため、住宅ローンの名義変更はトラブルの引き金となるケースが多いです。

名義変更はもちろんなのですが、そのほかにも連帯保証人からも外れておかないと、ある日突然に支払い義務が発生してしまうリスクが無くなりません。

離婚を理由に連帯保証人から外れるのはかなり難しく、借入先に相談してもできないケースがほとんどです。他の人を連帯保証人として立ててローンを組み直すなどの手続きが必要となります。

支払い能力のある別の保証人を立てる必要があり、責任が伴うため引き受けてくれる人もいないと考えるのが現実的でしょう。

名義変更が難しい場合は住宅ローンの借り換え

現状の住宅ローンの名義を変更したり、保証人を変更することはかなりハードルが高く現実的ではないでしょう。

そこで考えられる手段として、「住宅ローンの借り換え」があります。住宅ローンの借り換えでは、今組んでいる住宅ローンの残高を、別の住宅ローンに借り換える方法です。借り換えることで、もともと夫名義だった住宅ローンを妻の単独名義に変更することができ、元の住宅ローンから解放されます。

単独名義に借り換える際には、単独名義にする方に十分な経済力があることが証明できなくてはなりません。そのため、収入のない方が単独名義に借り換えることは審査が通らず難しいともいえます。

離婚財産分与の注意点まとめ

離婚した際の財産分与においては、共有名義の不動産に限らず、所有権の発生するものやローンが残ってしまうものは、どうしても離婚後も連絡を取り合ったりする必要があるため後腐れしてしまう傾向にあります。

子どものために残しておきたいとお互いの強い動機があるようであれば、売却せずに残しておくのも一つの案です。しかし、後からトラブルに発展しないように事前にできるだけ現金化し、きっぱりと二等分に財産分与することをおすすめします。